5.8 個人房產(chǎn)稅籌劃

案例背景

某私營企業(yè)主X先生因公司擴展業(yè)務(wù)的需要擴招部分員工，業(yè)務(wù)提升后預(yù)計每年可以取得利潤400萬元。為解決外地員工的住宿問題，同時看好房產(chǎn)的增值空間，公司擬在附近購人一處市場價為500萬元（不含增值稅）的住房作為員工宿舍，當(dāng)?shù)赝�類房屋的租賃價格為每月2萬元（不含增值稅），當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅原值扣除比例為30%。

問題：如何合理降低公司稅負？

案例分析

企業(yè)購入住房時需要按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”繳納印花稅，稅率為0.5%。

該私營企業(yè)應(yīng)繳納印花稅=500×0.5%0.25（萬元）

因購人的房產(chǎn)擬用于職工福利，所以購人時的增值稅稅額不能抵扣。該私營企業(yè)可以抵扣的進項稅額為0。

購入后，該房產(chǎn)歸私營企業(yè)所有，每年應(yīng)從價繳納房產(chǎn)稅。

該私營企業(yè)每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元）

該房產(chǎn)根據(jù)稅法折舊，每年可以計提折舊費用=500÷20=25（萬元）

該私營企業(yè)每年可以扣除的企業(yè)所得稅=25×25%=6.25（萬元）

籌劃方案

X先生可以將擬以私營企業(yè)名義購買的住房改為以個人名義購買，再將房屋以出租的形式提供給私營企業(yè)，每月按市場價從私營企業(yè)取得租金收入。

因個人銷售或購買住房可以免征印花稅，所以購入時不產(chǎn)生稅款；同時，X 先生和私營企業(yè)簽訂的租賃合同免征印花稅。

X先生將房屋出租給私營企業(yè)，每月租金收入2萬元，免征增值稅。

X先生將住房用于出租，需要按照租金收入繳納房產(chǎn)稅。

X先生每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=2×12×4%=0.96（萬元）

X先生每年取得的租金收入應(yīng)繳納個人所得稅=（24-0.96）×（1-20%）×10%=1.84（萬元）

該私營企業(yè)每年可以扣除企業(yè)所得稅=2×12×25%=6（萬元）

X先生和私營企業(yè)購入房產(chǎn)可以節(jié)稅0.25萬元。

持有期間每年可以節(jié)稅=4.2-0.96-1.84-0.25=1.15（萬元）

（以后X先生將房產(chǎn)出售時也可以享受個人免征土地增值稅的優(yōu)惠。）

法律依據(jù)

（1）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號），對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（2）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第5號），采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

（3）根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號），對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

案例總結(jié)

通過利用國家政策對個人的偏向，將企業(yè)需要購買的住房以個人名義購買后再出租給企業(yè)，可以達到節(jié)稅的目的。