5.8 個(gè)人房產(chǎn)稅籌劃

案例背景

某私營(yíng)企業(yè)主X先生因公司擴(kuò)展業(yè)務(wù)的需要擴(kuò)招部分員工，業(yè)務(wù)提升后預(yù)計(jì)每年可以取得利潤(rùn)400萬(wàn)元。為解決外地員工的住宿問(wèn)題，同時(shí)看好房產(chǎn)的增值空間，公司擬在附近購(gòu)人一處市場(chǎng)價(jià)為500萬(wàn)元（不含增值稅）的住房作為員工宿舍，當(dāng)?shù)赝�類房屋的租賃價(jià)格為每月2萬(wàn)元（不含增值稅），當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅原值扣除比例為30%。

問(wèn)題：如何合理降低公司稅負(fù)？

案例分析

企業(yè)購(gòu)入住房時(shí)需要按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”繳納印花稅，稅率為0.5%。

該私營(yíng)企業(yè)應(yīng)繳納印花稅=500×0.5%0.25（萬(wàn)元）

因購(gòu)人的房產(chǎn)擬用于職工福利，所以購(gòu)人時(shí)的增值稅稅額不能抵扣。該私營(yíng)企業(yè)可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為0。

購(gòu)入后，該房產(chǎn)歸私營(yíng)企業(yè)所有，每年應(yīng)從價(jià)繳納房產(chǎn)稅。

該私營(yíng)企業(yè)每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬(wàn)元）

該房產(chǎn)根據(jù)稅法折舊，每年可以計(jì)提折舊費(fèi)用=500÷20=25（萬(wàn)元）

該私營(yíng)企業(yè)每年可以扣除的企業(yè)所得稅=25×25%=6.25（萬(wàn)元）

籌劃方案

X先生可以將擬以私營(yíng)企業(yè)名義購(gòu)買(mǎi)的住房改為以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)，再將房屋以出租的形式提供給私營(yíng)企業(yè)，每月按市場(chǎng)價(jià)從私營(yíng)企業(yè)取得租金收入。

因個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房可以免征印花稅，所以購(gòu)入時(shí)不產(chǎn)生稅款；同時(shí)，X 先生和私營(yíng)企業(yè)簽訂的租賃合同免征印花稅。

X先生將房屋出租給私營(yíng)企業(yè)，每月租金收入2萬(wàn)元，免征增值稅。

X先生將住房用于出租，需要按照租金收入繳納房產(chǎn)稅。

X先生每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=2×12×4%=0.96（萬(wàn)元）

X先生每年取得的租金收入應(yīng)繳納個(gè)人所得稅=（24-0.96）×（1-20%）×10%=1.84（萬(wàn)元）

該私營(yíng)企業(yè)每年可以扣除企業(yè)所得稅=2×12×25%=6（萬(wàn)元）

X先生和私營(yíng)企業(yè)購(gòu)入房產(chǎn)可以節(jié)稅0.25萬(wàn)元。

持有期間每年可以節(jié)稅=4.2-0.96-1.84-0.25=1.15（萬(wàn)元）

（以后X先生將房產(chǎn)出售時(shí)也可以享受個(gè)人免征土地增值稅的優(yōu)惠。）

法律依據(jù)

（1）根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)），對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（2）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第5號(hào)），采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)�，分�(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯�過(guò)15萬(wàn)元的，免征增值稅。

（3）根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)），對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅。對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

案例總結(jié)

通過(guò)利用國(guó)家政策對(duì)個(gè)人的偏向，將企業(yè)需要購(gòu)買(mǎi)的住房以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)后再出租給企業(yè)，可以達(dá)到節(jié)稅的目的。