5.4 利用利息支出進(jìn)行籌劃

案例背景

A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的項(xiàng)目在籌建時(shí)取得土地使用權(quán)的金額為7800萬元，為開發(fā)土地、新建房屋和配套設(shè)施花費(fèi)的開發(fā)成本為50000萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦�息支出�?080萬元，不超過銀行同期同類貸款利率。

問題：如何合理降低土地增值稅稅負(fù)？

案例分析

如果不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明，則關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的最高扣除金額如下：（取得土地使用權(quán)的金額＋開發(fā)成本）×10%=（7800＋50 000）×10%=5780（萬元）

籌劃方案

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，由于項(xiàng)目資金需求大，因此涉及的利息支出是進(jìn)行稅務(wù)籌劃的重要節(jié)點(diǎn)。

這兩種扣除方式為企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計(jì)算方法所能扣除費(fèi)用的不同決定具體采用哪種扣除方法。

如果能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明，則關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的最高扣除金額如下：（取得土地使用權(quán)的金額＋開發(fā)成本）×5%＋利息支出=（7800＋50 000）×5%＋3080=5970（萬元）

扣除項(xiàng)目增加金額=5970-5780=190（萬元）

可見，扣除項(xiàng)目中的開發(fā)費(fèi)用越高，企業(yè)負(fù)擔(dān)的土地增值稅稅負(fù)就越低。所以，企業(yè)可以選擇提供金融機(jī)構(gòu)證明。

法律依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

案例總結(jié)

企業(yè)判斷是否需要提供金融機(jī)構(gòu)證明，關(guān)鍵在于能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例：如果超過5%，則提供證明比較有利；如果不超過5%，則不提供證明比較有利。