5.3 房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)調(diào)節(jié)收入

案例背景

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡(jiǎn)稱甲公司）開發(fā)建造的某房地產(chǎn)項(xiàng)目為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，銷售取得不含稅收入為3000萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定允許扣除的項(xiàng)目金額為2480萬(wàn)元

問題：如何合理降低土地增值稅稅負(fù)？

案例分析

該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照30%的稅率繳納土地增值稅。土地增值稅=520×30%=156（萬(wàn)元）

籌劃方案

甲公司可以適當(dāng)降低不含稅售價(jià)24萬(wàn)元，將原本3000萬(wàn)元的售價(jià)降低至2976萬(wàn)元。

根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，甲公司無(wú)須繳納土地增值稅。

甲公司增加稅前利潤(rùn)=156-24=132（萬(wàn)元）

法律依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，有下列情形之一的，免征土地增值稅：

①納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

②因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

③因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家推設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

④對(duì)企票業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

案例總結(jié)

本案例是利用臨界值進(jìn)行稅務(wù)籌劃的典型案例，如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%～30%這個(gè)區(qū)間，就可以通過適當(dāng)控制出售價(jià)格來源免繳納土地增值稅。當(dāng)然，價(jià)值的控制要有限度。實(shí)務(wù)中，企業(yè)要在相關(guān)交易部門確定的底價(jià)之上進(jìn)行籌劃。