5.1 房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃

案例背景

某公司（增值稅一般納稅人）將一處自建倉庫對外出租，簽訂倉庫租賃合同，每年取得不含增值稅租金1000萬元。該處房產(chǎn)的計稅余值為5000萬元。

問題：如何合理降低該公司的綜合稅負？

案例分析

該公司與客戶簽訂的是倉庫租賃合同，不動產(chǎn)租賃適用的增值稅稅率為9%。

增值稅應(yīng)納稅額=1000×9%=90（萬元）

從租計征房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅=1000×12%=120（萬元）

合計應(yīng)納稅額=90＋120=210（萬元）

籌劃方案

將倉庫租賃合同改為倉儲保管合同，將單純的房產(chǎn)租賃改為倉儲保管服務(wù)增值稅適用6%的稅率，增加相應(yīng)的物業(yè)管理等服務(wù)，將倉庫由對外出租轉(zhuǎn)為經(jīng)營自用。

增值稅應(yīng)納稅額=1000×6%=60（萬元）

房產(chǎn)由出租改為自用，從價計征房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅=5000×1.2%=60（萬元）

合計應(yīng)納稅額=60＋60=120（萬元）

稅負降低90萬元。

法律依據(jù)

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。

案例總結(jié)

本方案改的不僅僅是合同的名稱，而且是商業(yè)實質(zhì)。改變商業(yè)模式，將稅負高的交易模式改為稅負相對較低的商業(yè)模式，從而達到節(jié)稅的效果。