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3.9 出租辦公樓的租價要含水電費嗎3.9 出租辦公樓的租價要含水電費嗎 案例背景 甲公司為增值稅一般納稅人,2021年3月,該公司將1000平方米的辦公樓出租給乙公司,該辦公樓是甲公司在2015年取得的。“營改增”后,房屋出租屬于增值稅的應(yīng)稅行為,同時涉及水電等費用的處理問題。目前,甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同,約定租金為每月每平方米160元(含水電費)每月供水的水量為1500噸,水的購進價格為每噸1.28元每月供電7000度,電的購進價格為每度0.45元。購進的水電均可取得增值稅專用發(fā)票。 問題:水電和房屋如何核算有利于減輕增值稅負擔? 案例分析 甲公司的辦公樓取得于全面“營改增”前,出租可以采用簡易計稅的方式。 租賃行為應(yīng)納增值稅=160 000×5%=8 000(元) 甲公司銷售水電不單獨計價,且采用了簡易計稅的方法,購入的水電進項稅額不得抵扣,需作進項稅額轉(zhuǎn)出。 購進水電對應(yīng)的增值稅=1500×1.28×11%+7000×0.45×13%=620.7(元) 增值稅合計=8000+620.7=8620.7(元) 籌劃方案 由于水電費占銷售額的比重較小,因此可以考慮將銷售水電與租賃辦公樓分開核算,即甲公司與乙公司簽訂水電銷售合同和辦公樓租賃合同,分別核算水電收入和租賃收入。水電價格參照市場價確認水每噸1.8元,電每度0.7元辦公樓租賃價格定為每月每平方米154元。當月取得租金收入共計154 000 元,水費收入為2700元,電費收入為4900元。 租賃辦公樓采用簡易計稅方法: 增值稅合計=154000×5%+2700×11%+4900×13%-620.7=8013.3(元) 節(jié)稅金額=8620.7-8013.3=607.4(元) 法律依據(jù) 根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號),一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。 案例總結(jié) 雖然全面“營改增”已經(jīng)過去一段時間,但是很多“老項目”的存在使得不同計稅方式的選擇對增值稅產(chǎn)生較大影響。納稅人在遇到諸如此類的問題時,要根據(jù)自身情況進行測算,找到有利的計稅方式。 |